Može li u banci u Srbiji da podigne kredit za stan?

Za banku je, iz zakonskog ugla, potpuno svejedno da li se stan ili kuća koje građanin Srbije, tačnije – rezident kupuje na kredit, nalazi u Srbiji ili u nekoj drugoj zemlji sveta – dok god ispunjava uslove za kredit. Kada je, pak, reč o našim građanima koji duže od godinu dana žive i rade u inostranstvu (nerezidenti), a hteli bi da kupe kuću ili stan u Srbiji – i to na kredit u ovdašnjoj banci – i to je moguće, ali se smatra “kreditnim poslom sa inostranstvom”.

Nekretnine u Srbiji se najčešće kupuju za gotovinu, pokazuju zvanični podaci Republičkog geodetskog zavoda. Tek svaka deseta nepokretnost kupi se na kredit. Udeo kredita je najveći kod kupoprodaje stanova – svaki četvrti koji promeni vlasnika plati se iz kredita.

U poslednje vreme interesovanje naših građana za kupovinu nekretnina u inostranstvu raste. Kupovale su se nekretnine od Crne Gore, preko Italije, Španije, do Balija.

Zakonskih prepreka da banke našim građanima odobravaju zajmove za kupovinu nekretnine u inostranstvu – nema, ali zbirni podaci koliko su takvih kredita i odobrile – ne postoje.

Kreditiranje može da ide i u „suprotnom smeru“.

Naime, državljani Srbije koji žive i rade u inostranstvu, a planiraju da u Srbiji kupe stan ili kuću, mogu u tu svrhu da podignu kredit u nekoj od ovdašnjih banaka koje u ponudi imaju takozvane stambene kredite za nerezidente. To se smatra kreditnim poslom sa inostranstvom.

„U skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju banke u Republici Srbiji mogu nerezidentima, uključujući i fizička lica – domaće državljane koji imaju boravak u inostranstvu duži od godinu dana, za kupovinu nekretnine u zemlji odobravati kredite u devizama uplatom na račun nerezidenta – dužnika, kao i kredite u dinarima bez valutne klauzule uplatom dinara na račun rezidenta – prodavca“, objašnjavaju za portal N1 u Narodnoj banci Srbije.

U oba slučaja, kako ističu, kredit koji se odobrava nerezidentu smatra se kreditnim poslom sa inostranstvom.

„Po ovom kreditnom poslu sa inostranstvom banka je dužna da od tog, ili nekog drugog nerezidenta, pribavi instrumente obezbeđenja naplate, kao i da o tom poslu, kao o kreditnom poslu s inostranstvom, izvesti Narodnu banku Srbije“, navode u NBS.
Pored toga, banke u Srbiji mogu građanima – rezidentima da odobravaju kredite u devizama za kupovinu nekretnine u zemlji, koji se ne smatraju kreditnim poslom sa inostranstvom.

Procena kreditne sposobnosti ista za rezidente i nerezidente

„Procena kreditne sposobnosti fizičkog lica (rezidenta i nerezidenta) se vrši u skladu sa podzakonskim aktima Narodne banke Srbije kojima se uređuje upravljanje rizicima i unutrašnjim aktima banke. Napominjemo da su banke koje posluju u Srbiji dužne da uspostave i svojim unutrašnjim aktima urede odgovarajući kreditni proces, i da u okviru tog procesa urede kriterijume i principe za odobravanje kredita i drugih plasmana“, navodi NBS.

S druge strane, banke su slobodne da same, u granicama važećih propisa, opredele uslove koje građani i firme moraju da ispune da bi im bio odobren kredit ili drugi plasman, pri čemu su, kako ističu u NBS – „dužne da prilikom donošenja odluke o odobravanju kredita i drugih plasmana fizičkom licu, najpre procene kreditnu sposobnost tog lica“.

„Kreditna sposobnost dužnika fizičkog lica se, naime, procenjuje naročito na osnovu analize stepena kreditne zaduženosti, koji se utvrđuje kao odnos ukupnih mesečnih kreditnih obaveza i redovnih neto mesečnih prihoda tog dužnika (i banka je utvrđuje kako pri odobravanju potraživanja, tako i nakon toga – u skladu sa svojim unutrašnjim aktima). S tim u vezi, ističemo da u kontekstu ocene kreditne sposobnosti, propisi ne prave razliku između rezidenata i nerezidenata“, napominju u centralnoj banci.

Pri donošenju odluke o odobravanju bilo kog plasmana dužniku, pa i stambenog kredita, pored kreditne sposobnosti, banka ceni, dodaju u NBS – i vrednost i pravnu sigurnost njegovih sredstava obezbeđenja, te druge relevantne faktore.

„U cilju utvrđivanja kreditne sposobnosti, ali i procene mogućnosti naplate potraživanja i kvaliteta sredstava obezbeđenja, banka je u skladu sa propisima, između ostalog, dužna da obezbedi dokumentaciju o izmirivanju obaveza dužnika prema banci u toku poslednjih dvanaest meseci (osim ako se radi o novim dužnicima banke), kao i da pribavi izveštaj iz baze podataka o ukupnim kreditnim obavezama, odnosno o zaduženosti dužnika i njegovoj urednosti u izvršavanju obaveza (tj. izveštaj iz Kreditnog biroa). Način na koji banka ceni podatke iz navedene dokumentacije odnosno izveštaja, zavisi od kreditne politike svake konkretne banke“, ukazuju u NBS.

Šta se kreditira u inostranstvu

U NBS podsećaju da se, u skladu sa propisima „za potrebe određenog regulatornog tretmana“, pod stambenom nepokretnošću smatraju: kuća, stan i delovi stambene zgrade koji su namenjeni stanovanju, garaža, odnosno garažno mesto zajedno sa stanom, kao i zemljište s građevinskom dozvolom za izgradnju kuće, „s tim što se vikendice ne smatraju stambenom nepokretnošću“.

„Dakle, u definiciji stambene nepokretnosti nije napravljena razlika u odnosu na mesto gde se nepokretnost nalazi, te se, za kupovinu nepokretnosti koja se može podvesti pod pojam stambene nepokretnosti, a koja se nalazi u inostranstvu, može odobriti stambeni kredit. Pored toga, u skladu sa relevantnim propisima Narodne banke Srbije, u slučaju stambene nepokretnosti hipoteka na nepokretnosti smatra se adekvatnim sredstvom obezbeđenja kada je, između ostalog, ispunjen i uslov da vlasnik te nepokretnosti u njoj stanuje ili da je nepokretnost dao u zakup na osnovu odgovarajućeg ugovora (ili namerava da u njoj stanuje ili je da u zakup)“, navode u NBS.

Primer kredita za nerezidente

Banka Inteza je, podsetimo, još 2007. godine počela da odobrava našim državljanima na privremenom radu u inostranstvu, kao i stranim državljanima koji rade ovde, stambene kredite za kupovinu nekretnina na teritoriji Srbije. Ti takozvani krediti za nerezidente, indeksirani u evrima, tada su se odobravili sa rokom otplate do 30 godina, i obaveznim deviznim depozitom od 30 odsto iznosa kredita.

Nekolicina banaka u Srbiji trenutno ima na svojim sajtovima objavljenu ponudu stambenih kredita za nerezidente.

Tako API banka nudi ove devizne stambene kredite nerezidentima – ali samo onima koji imaju prihode u Srbiji.

Poštanska štedionica na svom sajtu ima detaljnu ponudu ovih kredita za nerezidente, što se odnosi i na naše državljane koji žive i rade u inostranstvu.

„Pravo na kredit može ostvariti korisnik koji ispunjava sledeće uslove:

• Fizičko lice, nerezident, državljanin Republike Srbije koji živi u inostranstvu sa prijavom boravka minimum 12 meseci;
• Zaposlen u drugoj državi i ima redovan mesečni priliv po osnovu zarade ili penzije, minimum 12 meseci;
• Otvoren devizni platni račun za nerezidente u Banci;
• Finansijsko stanje i kreditna sposobnost pozitivno ocenjena od strane Banke;
• Ispunjene uslove u skladu sa Kreditnom politikom Banke;
• Izvršenu uplatu svih naknada i drugih direktnih i indirektnih troškova vezanih za kredit.
• Kredit za odobrava za kupovinu stambenih objekata, maksimalni iznos je do 500.000 evra, učešće je minimum 30 odsto kupoprodajne vrednosti nepokretnosti, a rok otplate do 240 meseci (20 godina).
• Stambeni kredit se otplaćuje u jednakim mesečnim anuitetima, u evro valuti.
• Poštanska štedionica ove kredite odobrava po kamatnoj stopi koja je u prve tri godine fiksna i iznosi 4,8 odsto godišnje.

„Nakon 36. meseca kamatna stopa je promenljiva i utvrđuje se kao zbir 6M EURIBOR-a važećeg na dan 31.05. i 30.11. i fiksne marže koja iznosi 2,90% za kredite osigurane kod NKOSK-a odnosno 3,40% za kredite koji nisu osigurani kod NKOSK-a na godišnjem nivou“, navodi ova banka.

SREDSTVA OBEZBEĐENJA KREDITA

Sredstva obezbeđenja ovakvog kredita u Poštanskoj štedionici su:

• četiri menice,
• polisa osiguranja nepokretnosti koja je predmet hipoteke, vinkulirana u korist banke kod osiguravajućih kuća prihvatljivih za banku. Osiguranje je obavezno za sve vreme trajanja kredita, premija se plaća godišnje;
• Hipoteka I reda u korist banke na osnovu pravosnažnog Rešenja o upisu hipoteke, konstituisanoj na stambenoj nepokretnosti u urbanoj zoni;
• Dozvoljena je hipoteka II reda na objektu u izgradnji koja će momentom dobijanja upotrebne dozvole i uknjižbe posebnog dela postati hipoteka I reda na stambenoj jedinici koja je predmet kupoprodaje u urbanoj zoni;
• Devizni depozit u iznosu koji odgovara vrednosti 6 (šest) mesečnih anuiteta kredita;
• Polisa osiguranja NKOSK za kredite osigurane kod NKOSK-a;
• Po proceni banka može da zatraži polisu životnog osiguranja korisnika kredita vinkuliranu u korist banke;
• „Pribavljena sredstva obezbeđenja naplate kredita se mogu, saglasno proceni banke, zameniti nekim drugim sredstvima obezbeđenja prihvatljivim za banku“, navodi Poštanska štedionica.
• Kada je reč o dokumentaciji potrebnoj za ovu vrstu kredita, ona se razlikuje od one koju podnose rezidenti.

DOKUMENTACIJA koju treba korisnik da dostavi (overeni prevod na srpski jezik):

• Identifikacioni dokument: pasoš druge države, odnosno drugi dokument čime dokazuje boravak u inostranstvu;
• Ugovor o radu i/ili potvrda o zaposlenju koja treba da sadrži podatke o tipu zaposlenja, iznosu zarade i vremenu trajanja zaposlenja kod poslednjeg poslodavca (najmanje 12 meseci);
• Promet po računu za 12 meseci;
• Izveštaj Kreditnog biroa države u kojoj korisnik radi ili potvrda banke da klijent nema neizmirenih obaveza.

DOKUMENTACIJA iz Republike Srbije:

• Identifikacioni dokument: lična karta ili pasoš;
• Izveštaj iz Kreditnog biroa;
• Uverenje Poreske uprave da nema neizmirenih obaveza po osnovu poreza i ostalih javnih prihoda u Republici Srbiji;
• Kod korisnika koji podleže FATKA propisima primenjuju se FATKA procedure.

Banka, kako se napominje,  može tražiti po potrebi i dodatnu dokumentaciju neophodnu za utvrđivanje kreditne sposobnosti klijenta.