Prodaj stan, pre nego što ti ga uzme banka
Zamislite da imate stambeni kredit, upadnete u finansijske teškoće, a umesto klasičnog scenarija u kojem vam banka oduzima stan i još ostanete dužni — dobijate priliku da sami prodate nekretninu i izvučete što više. Upravo to donose izmene Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga, koje u Srbiji počinju da se primenjuju od 1. jula 2025. godine.
Ono što je do sada bio najgori scenario – gubitak stana i dodatni dug, sada bi moglo da postane pametan izlaz iz teške situacije.
Kako funkcioniše nova opcija?
Dužnik koji više ne može da izmiruje rate stambenog kredita sada ima zakonsko pravo da – u roku od najmanje dva meseca – sam proda stan, isplati dug banci i zadrži eventualnu razliku. Dakle, prodajete po tržišnoj ceni, bez sudskog izvršenja, bez dodatnih troškova – i zadržavate ono što preostane.
Ako ne uspe da proda, postoji i druga opcija: da prenese vlasništvo nad stanom banci, čime se dug u potpunosti briše – bez obzira na to koliko će banka kasnije uspeti da dobije prodajom te nepokretnosti.
Zašto je ovo važno?
Do sada su nekretnine često završavale na aukcijama po cenama koje nisu ni pokrivale dug. Dužnik bi ostao i bez stana i sa zaostalim obavezama. Sada, uz mogućnost lične prodaje, ima priliku da postigne veću cenu, izbegne troškove izvršitelja i čak sačuva deo novca.
Kupci su, pritom, skloniji da kupe direktno od vlasnika nego u izvršnim postupcima – što dodatno povećava šansu za bržu i bolju prodaju.
Kada prenos na banku dolazi u obzir?
Prenos prava svojine na banku moguć je samo ako nekretnina vredi najmanje 5% više od ukupnog duga. Takođe, moraju biti ispunjeni uslovi poput potpunog vlasništva, bez dodatnih hipoteka ili pravnih tereta. Ako je reč o bračnoj svojini ili više korisnika kredita – neophodne su saglasnosti svih strana.
Dobra vest je da se ovakav prenos ne oporezuje, a banka zauzvrat gubi pravo da potražuje bilo šta dalje od dužnika.
Rokovi i obaveze
Kada korisnik zapadne u problem, banka mora da mu ponudi ove dve opcije. Ako on odbije ili ne reaguje u roku (najmanje 2 meseca za prodaju, 1 mesec za prenos), banka tek tada može pokrenuti postupak izvršenja.
Važno: i tokom ovog perioda teče kamata, ali umanjena – polovina redovne ili zatezne, u zavisnosti koja je manja.
Izuzeci – kada opcije ne važe?
Zakon predviđa i slučajeve kada banka nije dužna da ponudi ove mogućnosti:
- ako korisnik nije 100% vlasnik stana,
- ako bračni partner ili jemac ne da saglasnost,
- ako postoje dodatne hipoteke ili pravni tereti,
- ako je kredit osiguran kod NKOSK-a bez njihove saglasnosti,
- ili ako je kredit već dospeo pre stupanja zakona na snagu.
I još – moguće i dodatne olakšice
U posebno teškim životnim situacijama (bolest, gubitak posla), banke su obavezne da ponude i druge modele pomoći: refinansiranje, sniženje kamate, delimičan oprost duga… Sve u cilju da se izbegne krajnja mera – oduzimanje doma.
